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商品房定金常见纠纷分析

2019-12-20

  商品房首付款纠纷:买受人支付首付款后,若因各种原因未能与开发商签订正式的房屋销售合同,开发商往往拒绝退还买受人已支付的首付款。南充律师认为,应根据不同情况进行具体分析:

  

  首先,一般来说,买方在签署认购书支付定金时,未能与开发商就主合同的主要内容达成一致,此后双方也未能就主合同的主要内容达成一致,那么购买定金一般应返还给买方。

  

  定金包括合同定金,协议定金、注销定金、凭证定金、违约定金等类型。然而,在z高人民法院《担保法》司法解释实施之前,我国的法律规定主要是指违约定金。《担保法》的解释承认除违约存款以外的其他类型存款的有效性,其中第115条是对违反合同存款的明确规定。合同定金也可以称为主合同订立时签订的从属合同,其特征在于其法律效力的发生与主合同法律效力的发生无关。它是在主合同签订之前建立的。合同定金在认购书、意向书等协议中约定的,其法律效力来自当事人实际交付定金。如果一方保证的合同行为不发生,违反承诺的一方将受到定金的处罚。因此,我们认为,认购书和意向书中约定的存款性质在实践中不能被视为合同存款,否则将对购房者极为不利。例如,由于发展商提出一些不合理的条件,或基于恶意而导致未能签署购买合约,让置业人士承担不能退还按金的后果,是违反公平原则的。

  


南充商品房律师



  二、严格按照认购书中约定的条件,可以区分以下情况。

  

  首先,如果认购书没有明确规定该房屋的价格、面积、户型结构等具体条件,而是在签订正式的商品房预售或销售合同后再进行协商,而开发商和买方未能就此达成共识,导致双方未能签订主合同,开发商应将定金返还给买方。其次,如果开发商在签订主合同时对认购书提出了不同的条件,致使主合同无法签订,开发商应承担违约责任。根据担保法的规定,开发商应双倍返还定金给买方。第三,如果开发商和买方未能就认购书中约定的条款和条件达成一致,导致未能签订主合同,开发商应将定金返还给买方。此外,如果认购书明确具体规定了今后要签订的主合同的条件,购房者应承担违反认购书协议的责任。在这种情况下,开发商不得将定金退还给买方。

  

  三、开发商在没有商品房预售许可证、销售许可证的情况下,与购房者签订认购协议是违反法律规定的无效民事行为,开发商应当退还购房者定金。


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